המאמר בוחן את השאלה אם ניתן להתחשב בפוטנציאל תכנוני לצורך הערכת שוויים של מקרקעין בראי הפסיקה הישראלית, ואם כן – באילו מצבים. המאמר פותח בהתייחסות כללית לתרומתו של פוטנציאל תכנוני לשווי שוק של מקרקעין. הוא מצביע על כך שיש להבחין בין פוטנציאל תכנוני לא ממומש לבין ציפייה תכנונית. בהמשך לכך המאמר מצביע על גישות שונות שהובעו בפסיקה הישראלית ביחס לשאלה באילו מצבים, לפי דיני התכנון והבנייה, יהיה אפשר להתחשב בציפייה תכנונית לצורך הערכת שוויים של מקרקעין. במסגרת זו הדיון מתמקד בהסדרים הקיימים בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה־1965, בנוגע לתביעת פיצויים כתוצאה מאישורה של "תוכנית פוגעת" והיטל השבחה. הדיון ממשיך בבחינת השינויים שחלו בפסיקה הישראלית בהתייחס לשאלה מתי הסדרים אלו מאפשרים להתחשב בציפייה תכנונית לצורך הערכת שוויים של מקרקעין. בהמשך לכך מוצגת ביקורת על אופן יישומם של הכללים שנקבעו בפסיקה כמענה לשאלה זו, הגורסת כי כללים אלו אינם ישימים במצבים מסוימים, וכי הדבר מחייב את פיתוחם ושכלולם. כן מוצגת ביקורת על אופן יישומם של הכללים השונים בערכאות השונות, תוך התייחסות לסתירה הקיימת בין ההחלטות השונות. נוסף על כך המאמר מצביע על קשיים ביישום כללים שנקבעו בפסיקה לצורך הערכת תרומתה של ציפייה תכנונית לשווי השוק של מקרקעין. בהקשר זה מוצגת הטענה כי כללים אלו קשים ליישום במסגרת הערכת שווי הנעשית לצורך גביית היטל השבחה או לצורך תביעת פיצויים המתייחסת לפגיעה עקיפה.
עו"ד דביר סגלוביץ' הוא בוגר במשפטים (LL.B.).
אזכור המאמר: דביר סגלוביץ' "התחשבות בהשפעה של פוטנציאל תכנוני על שווי שוק של מקרקעין" משפט ועסקים כח 209 (2023).
Consideration of the Impact of Planning Potential on the Market Value of Real Estate | Dvir Segalovich
The article examines how Israeli case law considers the question of whether and under what circumstances it is possible to consider planning potential for the purpose of valuation of real estate. The article begins by referring in general to the contribution of planning potential to the market value of real estate. It indicates the necessity of distinguishing between planning potential derived from approved planning and the potential derived from anticipation of future planning. Subsequently, the article points to different approaches expressed in rulings responding to the question of when, i.e., in which situations, is it possible to consider a planning expectation for the purpose of valuation of real estate in accordance with the planning and building laws. Within this framework, the discussion focuses on the existing provisions in the economic chapters of the Planning and Building Law, 5725–1965, which relate to compensation claims resulting from the approval of a "damaging plan" and the imposition of betterment levy. The discussion continues with an examination of the changes that have occurred in case law regarding the question of under which circumstances do the aforementioned arrangements allow for consideration of a planning expectation for the purpose of valuation of real estate. In this context, criticism is presented regarding the manner in which the rules established in case law are applied in order to answer this question. It suggests that said rules are not applicable in certain situations, in a manner that requires their development and refinement. Additional criticism is presented regarding the way in which the various rules have been applied by the courts while addressing the contradiction that exists between the various decisions. Furthermore, the article calls attention to difficulties in the application of rules established in case law for the purpose of assessing the contribution of a planning expectation to the market value of real estate, and in this context a review is presented, suggesting that these rules are difficult to apply when seeking to assess the value of real estate for the purpose of collecting a betterment levy or paying compensation due to indirect damage to real estate.
Suggested Citation: Dvir Segalovich, Consideration of the Impact of Planning Potential on the Market Value of Real Estate, 28 Runi. L. & Bus. 209 (2023).
אתר משפט ועסקים 